전세/월세/임대가 계산방법

전세 -> 월세 : 전환율은 월 1%로 정도

1. 1억 전세 -> 보증금 5천만원+월세
1) 1억 - 5천만원(지급보증금) = 5천만원(미지급보증금)
2) 5천만원(미지급보증금) : 미지급보증금 5천만원에 1%를 적용
--> 50만원

2. 1억 전세 -> 보증금 3천만원+월세
1) 1억 - 3천만원 = 7천만원
2) 7천만원 : 1% 적용시 월차임
--> 70만원

월세 -> 전세 : 전환율은 년 12%정도

3. 보증금 4천만원+월세 60만원 -> 전세
1) 보증금 4천만원
2) 월세 60만원(1%)에 해당하는 금액 : 6천만원(100%)
--> 4천만원 + 6천만원 : 1억원

4. 보증금 3천만원+월세 30만원 -> 전세
1)보증금 3천만원
2)월차임 30만원(1%)에 해당하는 금액 : 3천만원(100%)
--> 3천만원 + 3천만원 : 6천만원

임대가 -> 전세가 환산

임대가 -> 분양가 환산

수익률 공식
((년월세료-대출이자)/(분양가-대출-임대보증금))*100

분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원,
임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우
수익률 계산은
(60만원*12-280만원/1억-4천만원-1천만원)*100=8.8%

전세로 전환하는법

분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량을 전세가로 책정.
경기나 지주에 따라 변동하나 일반적으로 70%로 잡음.
그러면, 전세는 7천만원. 7천만원을 기준으로 3:7, 5:5, 7:3 등
보증금과 월세 비중을 정한다.

수익률 예시)
분양가 3억인경우
융자 1억, 보증금 1억, 월세 100만원으로 정했을 경우

투자액: 1억
월 내야할 이자 : 1억*연7%/12 = 583,333원
월 소득은 : 100만원
월 수익은 : 1,000,000 - 583,333 = 416,667원
년 수익률은 (416,667 * 12)/님의 투자액 1억 = 5%
이므로 이익이 별로 없다.

이 경우 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지,
아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지, 바닥 권리금을 받아서
초기 투자비를 낮춘다든지 하는 방법 등이 있다.